Оценка квартиры в новостройке

Оценка квартиры в новостройке

Одной из наиболее востребованных процедур на рынке недвижимости является оценка квартиры. Она проводится перед оформлением сделки купли-продажи жилья с целью определения его реальной рыночной цены. Особую актуальность эта процедура приобретает в тех случаях, когда речь идет о приобретении жилья в кредит. Необходимость ее проведения при оформлении ипотеки регламентирует Федеральный закон № 102-ФЗ (подпункт 9 п. 1 ст. 14). Также оценку проводят при получении займов под залог недвижимости.

Оценка квартиры: что это и зачем она нужна?

Оценка – это определение рыночной цены квартиры. Она необходима кредитной организации (банку) в качестве гарантии возврата кредитных средств в том случае, если заемщик по каким-либо причинам будет не в состоянии погасить заем. Обычно она проводится для таких целей:

  • Принятие решения об ипотечном кредитовании.
  • Решение о выдаче займа под залог недвижимости.
  • Определение суммы и сроков кредитования.
  • Оценка рисков при финансировании долевого строительства.

Оценка квартиры


Кто имеет право проводить оценку недвижимости для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки и для других видов кредитования имеет одну важную особенность: в интересах банка – занижение стоимости недвижимости с целью снижения рисков. Напротив, для заемщика более выгодна максимально высокая оценочная стоимость, ведь в таком случае он имеет шанс получить большую ссуду на длительный срок. Поэтому оценка осуществляется независимыми экспертами.
В принципе, для проведения данной процедуры заемщик имеет право обратиться к любому лицензированному специалисту. Однако следует учитывать, что впоследствии служба безопасности банка и сотрудники, ответственные за выдачу кредита, все равно будут проверять соответствие результатов экспертизы реальной стоимости. Такая дополнительная проверка может усложнить и затянуть по времени и без того непростой процесс выдачи займа. Поэтому имеет смысл обращаться к оценщику из перечня доверенных лиц банка. В таком случае решение по кредиту будет принято значительно быстрее.
Обратите внимание! Принуждать или навязывать «своего» оценщика банк не имеет права!
Если говорить о стоимости услуг по оценке квартиры, то она зависит от многих факторов. В среднем следует ориентироваться на сумму от 2500 руб. и выше.

Перечень документов, необходимых для проведения оценки

Следующий этап после выбора оценщика – сбор необходимой документации для осуществления им оценочных работ. Оценка квартиры в новостройке осуществляется при наличии такого перечня документов:

  • Документ, подтверждающий способ вступления клиента в собственность. Например, им может быть договор о долевом строительстве.
  • Копии всех учредительных документов компании-застройщика.
  • Документация по земельному участку, на котором возведена новостройка, с подтверждением о его целевом назначении.
  • При наличии – регистрационные документы о праве собственности на квартиру.
  • Техническая документация на объект строительства, план жилья, план строящегося дома.
  • Справка о том, на каком этапе на текущий момент находится строительство.
  • Данные о датах начала и окончания строительных работ.
  • Кадастровый паспорт (оформляется в БТИ).
  • Справка из Росреестра об отсутствии ограничений на распоряжение недвижимостью.
  • Если были какие-либо оплаты застройщику – копии квитанций для их подтверждения.

В разных финансовых учреждениях требования к необходимой документации могут незначительно отличаться, поэтому лучше всего данную информацию уточнить у сотрудников банка. Также владелец недвижимости обязан предоставить специалисту доступ к ней для оценки и фотофиксации ее реального состояния.


оценка квартиры документы


Как осуществляется оценка?

Подготовительный этап перед оценкой квартиры выглядит следующим образом:

  • После обращения в оценочную компанию необходимо заключить с ней договор о предоставлении услуг. Обязательно следует обратить внимание на то, чтобы в нем были четко прописаны сроки проведения оценки, а также с какой целью она осуществляется.
  • Согласуйте дату и время проведения оценочных работ. Обратите внимание: оценка осуществляется исключительно в светлое время суток.
  • Внесение оплаты за услуги оценщика.
  • Далее эксперт-оценщик изучает поданные заказчиком документы, после чего выезжает на объект.

Непосредственно процедура оценки квартиры состоит из таких этапов:

  • Предварительный осмотр объекта специалистом. Обычно эта процедура занимает не более 15-20 минут.
  • Фотофиксация объекта и прилегающей территории. Оценщик фотографирует не только все комнаты с разных ракурсов, но и территорию в непосредственной близости от новостройки.
  • Выявление любых дефектов помещения (здания) либо констатация их отсутствия.
  • Финальный этап – определение стоимости квартиры на основании полученных в результате оценки данных.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры:

  • количество и размер комнат;
  • общая жилплощадь;
  • количество санузлов, размер балконов и лоджий;
  • высота потолков;
  • территориальное расположение (близость к центру города);
  • престижность района;
  • наличие инфраструктуры – транспортных развязок, торговых центров, образовательных и медицинских учреждений, парковых территорий и зон отдыха и т. д.

Следует отметить, что при определении стоимости жилья учитывают также и факторы, которые в будущем могут повлиять на ее изменение (как в положительную, так и в отрицательную стоимость). Например, строительство удобной транспортной развязки неподалеку от новостройки наверняка приведет к росту цен на квартиры в ней спустя несколько лет, и это обязательно должно учитываться.


Оценка недвижимости


Результаты оценки

После проведения оценки квартиры эксперт в течение пяти-семи дней предоставляет собственнику готовые результаты. За это время он сверяет полученные данные по квартире с базами объектов недвижимости. По итогам этой проверки готовится отчет, срок действия которого равен 6 месяцам. Этот отчет может использоваться в суде – например, при определении суммы компенсации при разделе имущества, а также при спорах с налоговыми органами (например, при определении величины налога на имущество).

Нюансы, которые нужно знать при оценке квартиры

И напоследок – несколько нюансов, касающихся процедуры оценки квартиры, которые полезно знать собственникам.

  • Выгоднее всего покупать в ипотеку недвижимость на ранних этапах строительства (в идеале – на стадии «котлована»). В таком случае стоимость строящегося жилья будет значительно ниже, хотя и возникают определенные риски – например, объект может перейти в статус долгостроя или недостроя.
  • В отчете оценщика указывается ликвидная стоимость квартиры. Это означает, что она, как правило, занижена на 15-20% по сравнению с рыночной ценой аналогичных объектов. Делается это с той целью, чтобы обезопасить банк от непредвиденных рисков, а также чтобы при непредвиденных обстоятельствах квартиру можно было быстро реализовать по оценочной стоимости.
  • Если вы решили воспользоваться услугами независимого оценщика, которого нет в перечне доверенных лиц банка, и в результате оценочная стоимость покажется банку неоправданно завышенной, то банк в праве оспорить результаты оценки и подать жалобу на оценщика.
  • Зеркальная ситуация: если заемщик не согласен с отчетом рекомендованного банком оценщика, он может заказать оценку у других экспертов. Если будут обнаружены серьезные расхождения, то решение вопроса также возможно в судовом порядке.
Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

18 + тринадцать =